전세 계약 2년이 끝나갈 때쯤 집주인에게서 연락이 옵니다. “보증금 좀 올려야겠는데요.”
이때 알아야 할 두 가지가 있습니다. 계약갱신청구권과 전월세상한제입니다.
2년 더 살 수 있고, 인상은 5% 이내로 막을 수 있습니다.
1. 계약갱신청구권 — 2+2년
임차인은 계약이 끝나기 전에 갱신을 요구할 권리가 있습니다. 집주인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.
- 갱신되는 계약의 기간은 2년
- 처음 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년 거주 보장
- 행사 횟수는 1회
1회만 쓸 수 있다는 점이 중요합니다. 이미 한 번 갱신청구권을 썼다면 그다음은 집주인과 합의해야 합니다.
언제 요구해야 하나
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 요구해야 합니다.
2개월을 넘기면 권리가 사라집니다. 달력에 표시해 두세요. 만료일이 다가오는데 아무 말이 없다고 안심하면 안 됩니다.
2. 전월세상한제 — 5%
갱신할 때 보증금이나 월세 인상은 5% 이내로 제한됩니다.
5%의 기준이 헷갈립니다
기준은 최초 계약 금액이 아니라, 이번 갱신 직전의 금액입니다.
| 시점 | 보증금 |
|---|---|
| 최초 계약 | 2억원 |
| 중간에 한 번 인상 | 2억 2,000만원 |
| 이번 갱신 상한 | 2억 3,100만원 (2억 2,000만원 × 1.05) |
최초 금액(2억)에 5%를 곱하는 게 아닙니다. 직전 금액에 곱합니다.
월세로 바꾸자고 하면
보증금을 월세로 전환하려면 법에서 정한 전환율을 따라야 합니다. 임의로 계산해서 요구하는 건 인정되지 않습니다. 이런 제안을 받으면 계산이 맞는지 확인하세요.
3. 집주인이 거절할 수 있는 경우
가장 흔한 사유는 실거주입니다.
집주인이나 그 직계존비속이 실제로 살려는 경우에 한해 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
그 밖에도 임차인이 2기분 차임을 연체했거나, 집을 고의로 파손했거나, 무단 전대한 경우 등이 있습니다.
⚠️ 실거주가 거짓이면 손해배상
실거주를 이유로 내보낸 뒤 실제로 살지 않고 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상 청구가 가능합니다.
확인 방법이 있습니다. 나간 뒤에도 그 집의 임대차 정보(확정일자 부여 현황)를 열람할 수 있습니다. 이전 임차인은 열람 권한이 있으니, 의심되면 주민센터에서 확인해 보세요.
4. 갱신에는 세 종류가 있습니다
| 구분 | 내용 | 갱신청구권 소모 |
|---|---|---|
| 계약갱신청구권 행사 | 임차인이 요구, 5% 상한 적용 | 소모됨 |
| 묵시적 갱신 | 양쪽 다 아무 말 없이 만료 | 소모 안 됨 |
| 합의 갱신 | 서로 협의해 새로 계약 | 경우에 따라 다름 |
묵시적 갱신은 갱신청구권을 쓰지 않은 것으로 봅니다. 즉 나중에 한 번 더 쓸 수 있습니다.
또한 묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 임차인에게 유리한 구조입니다.
5. 갱신할 때 챙길 것
- 서면으로 요구하세요 — 내용증명이 가장 확실하지만, 문자나 카톡도 기록이 됩니다. 구두는 나중에 분쟁이 됩니다
- 기간을 지키세요 — 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
- 금액이 바뀌면 새 계약서를 씁니다
- 전월세 신고 — 금액이 바뀌면 30일 이내 신고 대상입니다
- 확정일자를 다시 받으세요 — 증액된 부분은 새로 확정일자를 받아야 보호됩니다
- 전세보증금 반환보증 재가입 — 갱신하면 보증도 새로 가입해야 합니다
5번을 빠뜨리는 분이 많습니다. 기존 확정일자는 기존 금액까지만 보호합니다. 올린 금액은 새 확정일자를 받아야 순위가 생깁니다.
6. 분쟁이 생기면
- 주택임대차분쟁조정위원회 — 소송 전에 조정을 신청할 수 있습니다
- 대한법률구조공단 132 — 무료 법률 상담
- 국토교통부 1599-0001
변호사를 선임하기 전에 조정 제도를 먼저 이용해 보세요. 비용이 훨씬 적게 듭니다.
자주 나오는 질문
집주인이 바뀌면 갱신청구권이 없어지나요?
아닙니다. 새 집주인에게도 그대로 주장할 수 있습니다. 다만 새 집주인이 실거주를 이유로 거절할 수는 있습니다.
5%보다 많이 올리자고 합의하면요?
갱신청구권을 행사하는 경우에는 5%가 상한입니다. 다만 갱신청구권을 쓰지 않고 새로 합의 계약을 맺는다면 상한이 적용되지 않습니다. 이 차이를 이용하는 경우가 있으니 주의하세요.
2년을 다 안 채우고 나가도 되나요?
갱신된 계약 중에도 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 임대인은 그럴 수 없습니다.
월세를 살아도 되나요?
됩니다. 전세든 월세든 주택임대차보호법이 적용됩니다.
상가도 되나요?
상가는 별도로 상가건물임대차보호법이 적용되며 내용이 다릅니다. 이 글은 주택 기준입니다.
정리
- 계약갱신청구권으로 2년 더, 최대 4년 거주할 수 있습니다. 행사는 1회입니다.
- 만료 6개월 전 ~ 2개월 전에 요구해야 합니다. 넘기면 권리가 사라집니다.
- 인상 상한 5%는 최초 금액이 아니라 직전 금액 기준입니다.
- 집주인이 실거주를 이유로 거절했는데 거짓이면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 묵시적 갱신은 갱신청구권을 소모하지 않습니다.
- 갱신 후 확정일자를 다시 받으세요. 올린 금액은 새로 받아야 보호됩니다.
※ 본 글은 2026년 8월 기준으로 작성되었습니다.
※ 출처: 국토교통부 / 주택임대차보호법 / HUG 전세사기예방센터
※ 법령과 해석은 변경될 수 있습니다. 개별 사안은 대한법률구조공단(132) 또는 주택임대차분쟁조정위원회에 상담하세요.
※ 본 글은 일반 정보 제공용이며 법률 자문이 아닙니다.